В чем разница между обычным и техническим подвалом
В каких случаях на аренду требуется согласие собственников квартир
Почему аренда подвала у муниципалитета ничтожна
Для многих компаний вариант аренды подвальных помещений в жилых домах является весьма привлекательным: можно открыть магазин или офис в шаговой доступности для клиентов. На первый взгляд, подвал как объект недвижимости ничем не отличается от других нежилых помещений. Однако он имеет свои особенности, которые могут существенно повлиять на действительность сделки и привести к принудительному выселению арендатора. Возможных проблем поможет избежать правовая экспертиза документов еще до заключения договора.
Виды подвальных помещений
Первое, что нужно выяснить до заключения договора, к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить три основных вида подвальных помещений.
Технический подвал. На практике непросто отличить обычный подвал от технического. У последнего есть несколько признаков: это помещение, не являющееся частью квартир, в котором находятся инженерные коммуникации (техническое оборудование), без самостоятельного функционального назначения, использующееся как подсобное, вспомогательное, для обслуживания более одного помещения в доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, далее Правила содержания общего имущества).
Иногда этих признаков для признания подвала техническим достаточно (определение ВАС РФ от 12.08.10 № ВАС-8259/10). Однако перечень не является закрытым, и судебная практика постоянно его дополняет. Например, факт наличия коммуникаций и оборудования в подвале не всегда дает основание автоматически считать его техническим. Важно, чтобы назначение этого помещения было исключительно техническим (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.02.02 по делу № А50-4320/01). Некоторые суды полагают, что нужно подтвердить необходимость постоянного открытого доступа к оборудованию, находящемуся в подвале, для его эксплуатации и контроля (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09).
Конституционный суд выделил следующие признаки, которые отличают обычный подвал от технического, являющегося общим имуществом владельцев помещений в здании: подвал учитывается как самостоятельный объект, и собственники квартир это не обжаловали, нет доказательств использования подвала для общих нужд собственников помещений в данном здании, а право собственности на этот объект зарегистрировано в ЕГРП за конкретным собственником (определение Конституционного суда РФ от 19.05.09 № 489-О-О). Некоторые компании в качестве доказательства того, что подвал не технический, а имеющий самостоятельное назначение, приводят факт сдачи его в аренду (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.08 № А70-6156/2007). Однако это скорее исключение из правил: в большинстве случаев основным подтверждением назначения подвалов служит проектная техническая документация, а также заключения экспертов (определение ВАС РФ от 28.01.09 № ВАС-55/09).
Убежище (защитное сооружение). Это особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия от опасностей, возникающих в результате аварий, катастроф, стихийных бедствий, а также от воздействия современных средств поражения (п. 2.3.10 ГОСТ Р22.0.02-94 Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий (утв. постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32)).
Выяснить, является ли подвал убежищем (бомбоубежищем, противорадиационным укрытием), можно, запросив у арендодателя паспорт объекта недвижимости. Статус защитного сооружения подтверждается паспортом убежища, заверенного эксплуатирующей организацией и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (МЧС РФ). Информацией об убежищах владеют также отделения МЧС РФ, которые ведут журналы учета защитных сооружений гражданской обороны (п. 1.2., 2.1., 2.2. Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (утв. приказом МЧС РФ от 15.12.02 № 583) (далее Правила эксплуатации)).
Обычный подвал. Это обычное нежилое помещение, не подпадающее под описание технического подвала или убежища. Главный признак полное отсутствие технического назначения либо возможность использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не только для обслуживания других помещений в доме (определения Высшего арбитражного суда от 06.05.11 № ВАС-5410/11, от 14.03.11 № ВАС-2458/11, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.10 по делу № А56-34522/2008). Из всех видов подвальных помещений оно самое безопасное и удобное (в правовом смысле) для арендатора. Достаточно провести стандартную процедуру проверки юридической чистоты сделки и объекта недвижимости, правомочий собственника (экспертиза оригиналов документов на недвижимое имущество и документов самого собственника, запрос выписки на объект из ЕГРП).
Определение типа подвала при проведении правовой экспертизы поможет юристу компании понять, какие скрытые риски могут присутствовать в том или ином случае. Например, обнаружить повод для сомнений в правоспособности арендодателя и провести более глубокую проверку, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Или заблаговременно выявить, что помимо оформления стандартного комплекта документов, нужно будет озадачиться еще и получением согласия МЧС РФ на аренду.
Ключевые точки при аренде технического подвала
Правом сдавать имущество в аренду наделен его собственник, а также управомоченные законом или собственником лица (ст. 608 ГК РФ). Если подвал обычный, экспертиза документов производится по общим правилам, применяемым при проверке любого нежилого помещения. Если же подвал отвечает признакам технического подвала или убежища, требуется принять дополнительные меры предосторожности, чтобы избежать рискованных ситуаций.
Ненадлежащий арендодатель при аренде технического подвала. Зачастую технические подвалы включены в реестр объектов муниципальной собственности. Муниципалитеты проводят конкурсы на право аренды таких помещений и заключают по их итогам договоры. Они полагают, что имущество принадлежит им, ссылаясь на то, что оно предоставлено им в собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 О разграничении государственной собственности. Однако суды не принимают этот аргумент, так как в связи с введением в 1991 году закона о приватизации появилось понятие общего имущества собственников, в состав которого фактически входит этот объект, и признают заключенные договоры аренды ничтожными (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.08 по делу А82-682/2007-35, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35, определение Высшего арбитражного суда от 13.10.10 по делу № А53-5593/2009). Поэтому до заключения договора аренды лучше заказать выписку из ЕГРП на этот дом (квартиры в нем) и выяснить, есть ли приватизированные квартиры. Если да, то на технический подвал будет распространяться режим общей долевой собственности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35).
Если право собственности на технический подвал зарегистрировано на частного собственника, собственники жилья вправе обратиться в суд с иском о признании общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009). Именно поэтому при проверке правомочий арендодателя желательно проверять не только правоустанавливающие, но и технические документы с целью своевременного выявления признаков технического подвала.
Получение согласия жильцов на аренду технического подвала. Технический подвал относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09). При аренде этого подвала в многоквартирном доме нужно получить согласие жильцов. Решение принимается на общем собрании собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Аренда без согласия общего собрания домовладельцев является ничтожной сделкой (ст. 167 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 06.03.07 по делу № А33-9860/06, Дальневосточного округа от 18.09.09 по делу № А59-3330/2008).
Поскольку проводить собрания жильцов непросто, иногда практикуют такой способ: на общем собрании (раз в год) собственники принимают решение об одобрении аренды на определенных условиях безотносительно конкретного арендатора и сделки. Также собрание может определить лиц, уполномоченных на заключение договоров от имени собственников (п. 3.1. ст. 44 ЖК РФ). Компании-арендатору нужно ознакомиться с таким протоколом и оставить себе его копию. Этот вариант является определенной страховкой, однако лучше всего получить согласие общего собрания собственников в отношении определенной сделки.
Особенности аренды подвала-убежища
Если подвал является защитным сооружением, нужно иметь в виду, что он относится исключительно к федеральной собственности (п. 2 разд. 3 Приложения 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1). Даже если право собственности на убежище зарегистрировала на себя компания или физическое лицо, эти права могут быть признаны недействительными в судебном порядке, а имущество будет истребовано из чужого незаконного владения и возвращено собственнику (определение Высшего арбитражного суда от 21.12.10 № ВАС-17136/10, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.10 по делу № А10-1378/2010). Аренда этого объекта не запрещена, но допускается для осуществления лишь некоторых видов деятельности, перечисленных в пункте 12 Правил эксплуатации. Также арендатор должен соблюдать специальные правила: например, не подвергать объект перепланировке, не применять в отделке сгораемые синтетические материалы (раздел 3 Правил эксплуатации). Сдать убежище в аренду может собственник либо уполномоченное лицо (например, компания, которой этот объект передан на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) по согласованию с МЧС РФ. Договор аренды может быть признан недействительным, если полномочия арендодателя не подтверждены (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.10 по делу № А03-8697/2009), а также если не получено согласие собственника, когда арендодателем выступает компания, которая распоряжается недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.04.09 по делу № А73-8616/2008).
К нежилому фонду применяются правила об общей долевой собственности
Поскольку в отношении нежилых зданий нет специальных норм об имуществе общего пользования, Высший арбитражный суд применил аналогию закона и указал, что правовые нормы, регулирующие общую долевую собственность в многоквартирном доме, распространяются и на собственность в нежилых объектах. Собственнику отдельного помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, сантиарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1, 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64).
В суде ТСЖ придется доказать свои полномочия на обращение в суд от имени собственников
Иск о признании права общей долевой собственности вправе подать ТСЖ, поскольку оно представляет интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 135, п. 8 ст. 138 ЖК РФ). Однако право собственности должно признаваться не за ТСЖ как юридическим лицом, а за собственниками квартир. Поэтому ТСЖ должно представить доказательства своих правомочий на обращение в суд с подобным иском. При непредставлении этих документов ТСЖ будет являться ненадлежащим истцом, и в иске может быть отказано (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 15.12.09 № 12537/09). Полномочия можно подтвердить выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ с принятым решением об обращении в суд и предоставлением ТСЖ прав на подачу иска, на представление собственников при рассмотрении дела в суде (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009). Однако если в доме создано несколько ТСЖ и не все жильцы являются членами одного ТСЖ, решения общего собрания одного ТСЖ будет недостаточно (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.02.11 по делу № А60-34911/2008-С1).
Вопросы в тему
Можно ли использовать подвальное помещение под гостиницу?
Да, можно. Несмотря на то, что размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах зданий не допускается (запрет установлен в пункте 23 Положения о признании помещения жилым, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47), гостиницы в подвалах размещать можно, так как гостиницы не относятся к жилищному фонду, а помещения в них не считаются жилыми (ст. 15, 16 ЖК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.08.10 по делу № А50-3584/2010).
Если нет согласия собственника на аренду, может ли арендатор понести административную ответственность?
Да, за использование нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, без надлежаще оформленных документов (ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ). Данной нормой установлены санкции в виде штрафов от 2 до 3 тыс. рублей для должностных лиц и от 20 до 30 тыс. рублей для компаний. Судебная практика неоднозначна, но факты привлечения к ответственности достаточно распространены (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.10 по делу № А41-9095/10).
Совет в тему
При аренде подвалов нужно учитывать ограничения, установленные региональным законодательством.
Так, в Москве запрещено размещать в подвалах жилых домов хозяйственные склады (п. 2.2 Норматива Москвы по эксплуатации жилого фонда. Содержание подвальных помещений и технических подполий жилых домов ЖНМ-98-01/10 (утв. распоряжением Премьера Правительства Москвы от 18.06.98 № 640-РП)).
Источник журнал Юрист компании
Государственной Думы
Заявитель: Вилкова Галина Николаевна
Адрес: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 6
кв. 42, тел. 8-924-202-19-50
О вспомогательных помещениях (кладовках) в МКД
Являюсь собственником хозяйственной кладовки в техническом подвале дома, где проходят инженерные коммуникации и расположено техническое оборудование.
Застройщик при строительстве дома выделил часть площадей в подвале дома, обнес их сеткой-рабицей и продал жильцам как вспомогательные (хозяйственные) помещения (кладовки) нежилого назначения. Фактически, учитывая расположение кладовок, их можно использовать лишь для хранения велосипеда, санок, других хозяйственных принадлежностей. Технический подвал (по паспорту дома) является вспомогательным помещением, общедомовым имуществом.
В проектной документации вышеуказанные помещения именуются как кладовки.
МКД содержит и ряд других помещений нежилого назначения, расположенных на первом этаже дома, в пристройках к дому, и они именуются в проектной документации, а также в техническом паспорте на дом, как «нежилые».
Т.е. в проектной и технической документации разделено: кладовки – это один вид помещений, нежилые – это другой вид помещений.
Жилищный и Гражданский кодексы не содержат понятий о вспомогательных (хозяйственных) помещениях.
Является ли это на сегодняшний день пробелом в законодательстве? Ведь кодексы принимались в 2004-2005 годах, когда такие помещения, как стоянки для автомобилей, кладовки, еще не продавались гражданам?
В нашем ТСЖ размер платы за содержание и ремонт кладовок, расположенных в подвале дома, приравнивают к оплате за жилые помещения (квартиры) и нежилые (коммерческого назначения), т.е. магазины, клинику, фитнес-клуб, ресторан, также расположенные в нашем МКД, ссылаясть на нормы ЖК РФ.
Госжилнадзор края дает такие разъяснения: поскольку кладовки в подвале домва – это нежилые помещения, то и платить за них мы должны соразмерно своей доле по таким же правилам, как и за жилые помещения, а также нежилые пломещения коммерческого назначения.
Считаю это абсурдом в связи с нижеперечисленными обстоятельствами.
Согласно строительным нормам «в подвалах дома могут размещаться хозяйственные (вспомогательные) помещения – кладовки» (дословно).А такие помещения как магазины, клиники и т.д. строительные нормы именуют как «Нежилые помещения общественного назначения».
Признаки отличия кладовок и нежилых помещений общественного назначения следующие:
невозможность существования нежилого помещения общественного назначения (аптеки, магазина, ресторана, клиники и т.д.) без отдельного входа. В отличие от нашего вспомогательного помещения (кладовки), вход в которую осуществляется через общую для всех собственников дома дверь в подвал, расположенную с торца дома, а не с общего подъезда в квартиры;
Невозможность перевода вспомогательного помещения (кладовки) в жилое, предназначенное для проживания (не подпадает под статью 23 Жилищного кодекса, т.к. находится в подвале (в отличие от предоставленной такой возможности для нежилых помещений, расположенных на первом этаже нашего МКД и в пристройках к дому);
Особые санитарно-технические, противопожарные и гигиенические требования к нежилым помещениям общественного назначения (в отличие от технического подвала);
Отсутствие естественного солнечного освещения в подвале дома, в котором расположены вспомогательные помещения (кладовки);
Повышенный уровень влажности в подвале; расположение подвала и, соответственно, вспомогательного помещения ниже уровня земли (в свидетельстве о регистрации это обозначено значком «- I », что означает «ниже уровня земли размером на один этаж»;
Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налогов для нежилых помещений общественного назначения. Так, согласно статье 378.2 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы, исчисления и уплаты налогов учитывается следующий признак использования нежилого помещения: для коммерческих или некоммерческих нужд (- в отличие от ЖК РФ);
Состояние подвала, в котором находятся кладовки: в кладовках проходят трубы инженерных коммуникаций дома, в том числе канализации, что приводит к подтоплению кладовок;
Нежилые помещения общественного назначения (ресторан, магазин, клиника) получают тепло, воду, пользуются канализацией, электроснабжением, вентиляцией, связью, телевидением, т.е. получают все работы и услуги, которые требуют эксплуатации, ремонта и обслуживания технического оборудования (наравне с жилыми помещениями), входящего в состав общедомового имущества. В то время как для эксплуатации кладовок в подвале не требуется затрат на обслуживание и ремонт инженерного оборудования, оплаты труда консьержей, видеонаблюдения, телевидения, работы средств связи, домофона, должной вентиляции и т.д. , а следовательно и оплаты труда многих наемных работников в ТСЖ. В подвале не осуществляется помывка полов, побелка (покраска) стен и т.д., т.к. назначение подвала (технический) не требует таких работ. Фактически вообще никакие работы для собственников кладовок не осуществляются. Подчеркиваю: это тех.подвал, а не цоколь и даже не обычный подвал.
В подвале отдельные кладовки купили не только собственники квартир соответствующего дома, но и граждане из других домов. Такие собственники кладовок не имеют общего имущества в МКД, за исключением доли площади технического подвала (которую, кроме собственников кладовок, имеют и все собственники жилых и нежилых помещений дома).
Собственники кладовок не имеют возможности получать такие же работы и услуги, которые получают собственники нежилых помещений коммерческого нахзначения и собственники жилых помещений.
Кроме платы за содержание и ремонт жилья есть еще взносы на капитальный ремонт. Кроме того, в квитанцию на кладовки включают плату за общедомовое потребление воды, за подогрев горячей воды. Хотя мы - собственники кладовок в подвале дома – не являемся потребителями коммунальных услуг, за исключением электроэнергии, т.е. «лампочек в подвале».
Учитывая изложенное, прошу законодателей ответить на следующие вопросы:
1. Учитывая регистрацию (прилагаю свидетельство о праве собственности) прошу разъяснить: к какому типу помещений относится моя кладовка: вспомогательное, функциональное, хозяйственное?
2. Правы ли ТСЖ и Госжилнадзор, выставляя нам, собственникам кладовок в техническом подвале дома (с вышеописанным состоянием), плату за содержание и ремонтобщедомового имущества дома, равную плате за жилые помещения и нежилые помещения коммерческого назначения?
Если проще, подпадает ли наша кладовка под статьи ЖК и ГК РФ о том, что все собственники помещений в доме должны вность плату на содержание и ремонт общедомового имущества соразмерно своей доле, которая равна, согласно разъяснениям, квадратным метрам, находящимся в собственности?
3. Имеет ли право Собрание ТСЖ (собственники дома) устанавливать различный размер взносов на содержание и ремонт общедомового имущества (в зависимости от получаемых ими работ и услуг) для таких категорий собственников как:
Собственники жилых помещений; собственники нежилых помещений;
Собственники кладовок в подвале дома
4. Если мы не являемся протребителями коммунальных услуг (слово «потребитель» указано в постановлении № 354) должны ли мы оплачивать общедомовое потребление горячей и холодной воды?
5. Появится ли толкование законодателями норм ЖК РФ, в отношении таких собственников помещений в МКД, как мы?
В некоторых московских новосройках согласно проектной документации кладовки именуются как помещения вспомогательного назначения.
А у нас в свидетельстве написали: назначение – нежилое. Отсюда все сложности.
Современные новостройки меняют наше представление о комфортном жилье. Новосёлы с удивлением узнают, что многоэтажные дома - это не только квартиры, лестницы, лифты и запертый на ключ чердак. Сегодня в большинстве зданий уже на стадии проекта закладываются нежилые помещения, которые затем становятся частью инфраструктуры жилого комплекса. К ним относятся не только будущие химчистки, магазины или стоматологические кабинеты, но и многочисленные подсобки.
Как правило, это небольшие комнаты, предназначенные для хранения. Их основная функция - сделать быт жителя многоквартирного дома максимально комфортным, избавить его шкафы, антресоли и лоджии от лишнего скарба. Новая категория объектов не так давно появилась на рынке недвижимости, но покупатели уже успели оценить преимущество подсобных помещений. Они пользуются большим спросом и становятся дополнительными объектами для инвестиций.
Типы подсобных помещений
Прежде всего, не стоит путать подсобные помещения с коммерческими. И те, и другие относятся к категории нежилых квадратных метров. Однако первые проектируются застройщиком, прежде всего, для дополнительного комфорта жильцов, а вторые предназначены для извлечения прибыли. Соответственно, проектные требования и метраж будет разным.
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», выделяет несколько типов подсобок в зависимости от расположения:
-Подсобки на лестничной площадке с отдельным выходом в места общего пользования
-Подсобки с входом в цокольную часть из подъезда или с внешнего крыльца
-Подсобное помещение в подземном паркинге
Типичная подсобка - это отдельный бокс площадью от 1,5 до 5 кв. м. В домах эконом-класса подсобные помещения чаще всего используются как колясочная (там хранят также велосипеды, лыжи, шины и проч.) или кладовая для крупногабаритных или сезонных вещей. Если для подсобки предусмотрен вход с улицы, после оформления необходимых документов её можно сделать магазин. В ЖК бизнес-класса такие объекты иногда используют как прачечную или помещение для собраний жителей дома.
Как купить подсобное помещение
Чаще всего подсобки предлагаются непосредственно застройщиками, но их можно встретить и в свободной продаже на вторичном рынке. Стоит отметить, что некоторые люди путают подсобные помещения типа кладовых с общим имуществом владельцев жилья в многоквартирном доме.
В 36 статье жилищного кодекса РФ есть пункт об «общем имуществе собственников жилых помещений в многоквартирном доме». Это помещения, которые «не являются частями квартир (...) и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме». Речь идёт о лестницах, лифтах, подвалах, чердаках и прочих технических объектах, но не о кладовках...
13.09.2015
Многие жители полуострова борются за свои права, отстаивая, например, право на придомовую территорию или подвальные или технические помещения в многоквартирных домах. Оказывается, в этой борьбе победить можно, и такие процессы сегодня идут по всей России.
Подвалы в многоквартирных домах крымчан пропали в середине девяностых, когда активно обострилась борьба за любую недвижимость, лишь бы деньги приносила. Бывшие сараи стали коммерческими объектами с помощью сотрудников ЖЭКов или городских чиновников – именно они стали сдавать подвалы в аренду под магазины, бары, рестораны и менее приятные заведения.
И жильцам приходится мириться с соседством, например, магазина бытовой химии, миазмами прачечной, грызунами и тараканами из общепита. На все претензии арендаторы и даже собственники подвальных помещений отвечают: у меня договор, делаю что хочу. И ведь делают – перестраивают, как им удобно, снося несущие стены и закрывая допуск к многочисленным инженерным коммуникациям и общедомовым счётчикам. Случись авария – ключи от дверей или перегородок искать будут долго.
Еще:
Но в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодекса РФ указано, что подвалы, как часть общедомового имущества, принадлежат жильцам. И несколько лет назад это подтвердил Конституционный суд, в который обратились жители Перми – там после нескольких сделок купли-продажи владельцем подвала стал один из бизнесменов., который затеял глобальную перепланировку. В результате в нескольких квартирах пропало отопление. А во время аварии на водной магистрали коммунальные службы не смогли попасть в технологическое помещение с вентилями, пришлось отключать воду во всём доме, а не в отдельном подъезде. И если суд первой инстанции вынес решение в пользу бизнесмена, Конституционный суд занял позицию жильцов. Так что прецедент есть.
Итак, по закону, каждый владелец квартиры в доме имеет долю от его общего имущества. То есть все чердаки, технические этажи, лестничные площадки, сами лестницы, коридоры подъездов, а также крыши, фасады и подвалы, где проходят технические коммуникации, – это их собственность.
И если от подъездов одни расходы, то на крышах, фасадах, подвалах и даже лифтах жильцы вполне могут заработать.
Учитывая постоянно растущие коммунальные платежи, доход от размещения на крыше рекламы или, например, вышки сотовой связи может оказаться весьма существенным подспорьем для жильцов многоквартирных домов. Что уж говорить о сдаче в аренду подвальных или других нежилых помещений – это просто золотая жила. Если, конечно, принадлежат подвалы именно жильцам, а не, например, муниципалитету.
Но и тут есть выход.
«Жильцы могут доказать своё право распоряжаться техническими подвалами и чердаками. Для этого нужно обратиться в суд и пройти определённый путь. Главное, если вас раздражает арендатор подвала и его производство, следует вызвать жилкомиссию, которая составит акт. И потом уже составляется коллективный иск от имени жильцов с требованием признать право собственности третьих лиц незаконным и вернуть общедомовое имущество жильцам многоквартирного дома, которые вовсе не давали согласия на аренду или продажу подвального помещения.
Кстати, ранее судебные решения выносились далеко не в пользу жильцов, но в последнее время суды практически повсеместно выносят вердикты, возвращающие помещения их законным владельцам, собственникам жилья в доме», – рассказывает юрист Александр Гончаров.
Решение о способе использования подвала можно принять только на общем собрании жильцов. Сдавать ли в аренду и кому, решают владельцы помещений дома. А вот использовать доходы собственники помещений могут на уплату взносов на капремонт или на увеличение суммы, которая на эти цели перечисляется. Как вариант – можно уменьшить плату за содержание и ремонт жилья, установить во дворе новую детскую площадку или систему видеонаблюдения в доме. Оказывается, есть дома, которые за счёт «арендных» денег полностью покрывают затраты на содержание и ремонт общего имущества. То есть жители таких домов освобождены от платы за эти услуги.
Так что, если вы считаете, что ваши права нарушены и подвал незаконно захватили третьи лица, расставить все точки над «i» может только суд.
Александр Гончаров:
«Конечно, подвалы – это лакомый кусочек недвижимости, который власти хотят продать подороже. Однако некоторые коммерсанты уже начинают отказываться от этих покупок, справедливо полагая, что выгоды это им не принесёт. Они сегодня предпочитают заключать договоры аренды не с администрацией, а с жильцами на взаимовыгодных условиях».
Минстрой России в августе начал проверку подвалов и чердаков жилых домов, незаконно переданных коммерческим предприятиям. Оказать содействие в возвращении этого имущества попросили Генпрокуратуру и Росреестр. В министерстве отмечают, что жалобы жильцов, которых незаконно лишают подвалов и прочей общедомовой собственности, продолжают поступать, что заставило решать проблему в масштабах всей страны.
Главу Росреестра просят оказать содействие и довести до подчинённых, что сделки с общедомовым имуществом нельзя регистрировать. А генпрокурор готов поручить территориальным органам уделить особое внимание жалобам на незаконное отчуждение общедомового имущества.
В отдельных субъектах России местные власти уже создали межведомственные комиссии, которые занимаются возвратом незаконно отчуждённых помещений собственникам жилья.
И чтобы ускорить решение проблемы, НП «ЖКХ Контроль» выступило с рекомендацией организовать возврат помещений собственникам без привлечения их к судебному разбирательству. Некоторые регионы уже стали использовать такие схемы. Так, в Костроме уже действует межведомственная комиссия, которая сама подаёт судебный иск. С 2013 года жильцам было возвращено уже 90 объектов.
В Санкт-Петербурге сейчас начинают решать такие вопросы во внесудебном порядке. Там действует комитет, который передаёт в Росреестр предложение отменить регистрацию сделки. После этого передача имущества аннулируется, и оно автоматически возвращается в собственность жильцов.
Большинство подсобных помещений, по закону принадлежащих собственникам жилья, сегодня им недоступны.
"Чердаки и подвалы, ныне принадлежащие городу, будут возвращены собственникам квартир в жилых домах", - пообещал на пресс-конференции в марте руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Андрей Цыбин. "Речь идет о тех помещениях, - уточнил он, - в которых размещено инженерное оборудование, необходимое для жизнеобеспечения дома, но которые ранее были оформлены в городскую собственность и заняты арендаторами". В мае вышел приказ руководителя департамента имущества Москвы (N 326) о создании межведомственных окружных комиссий по выявлению спорного общедомового имущества, на которое зарегистрировано право собственности города. Как правило, это чердаки и подвалы, которые можно с выгодой сдать в аренду.
По оценкам экспертов, сегодня больше 80 процентов подвалов, которые по Жилищному кодексу РФ относятся к общему имуществу дома (как и чердаки), находятся в собственности Москвы. Начиная с 90-х годов город планомерно забирал себе все ликвидные нежилые помещения.
Делалось это в нарушение федерального закона, где сказано, что вместе с приватизацией квартиры каждый гражданин получает право собственности на часть общего имущества, - говорит уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский. - Это нежилые помещения, где стоит оборудование, обслуживающее дом: насосы, щитовые и прочее. Но - за спиной жителей! - эти объекты были оформлены в собственность города. Чердаки и подвалы нередко продавались или сдавались в аренду посторонним организациям. Что там за производство, каким там бизнесом занимаются, платят ли за отопление и электроэнергию или расходы ложатся на жильцов?..
Когда создавались товарищества собственников жилья (ТСЖ), люди рассчитывали, что смогут эти нежилые "квадраты" использовать в своих нуждах. Но при этом до сих пор в судах, где рассматриваются такие иски, юристы департамента имущества стоят против жителей так, как будто они обороняют Москву от нашествия завоевателей. В связи с этим руководители сорока трех ТСЖ направили мэру Сергею Собянину обращение, где привели конкретные факты, связанные с захватом общей долевой собственности. Они предложили провести массовую инвентаризацию жилых домов, а пока объявить мораторий на любые сделки с нежилыми помещениями. И вернуть незаконно отчужденную собственность во внесудебном порядке.
И вот в начале июня собралась первая межведомственная комиссия по выявлению спорного имущества собственников помещений многоквартирных домов в Центральном административном округе. "Причем речь шла не обо всех нежилых помещениях, оформленных в собственность Москвы, - рассказал "РГ" сопредседатель общественного движения "Жилищная солидарность" Вячеслав Гуменюк, - а только о тех, "использование которых невозможно в силу объективных причин", то есть непригодных. Как в поговорке: "На тебе, боже, что нам негоже". Например, комиссия решила вернуть ТСЖ "Хоромы" разбитый в кирпич подвал. И другой, еще в худшем состоянии - товариществу "Фурманный, 6". Пришлось городу смириться и с потерей подвала ТСЖ "Зеленый двор на Мясницкой" - жильцы выиграли уже второй суд. А вот товариществу "На Фадеева" отличное помещение подвала с трехметровыми потолками не отдали - там арендует компьютерный центр. Что остается? Судиться.
Председатель правления ЖСК "ГАБТ Лира" Нелли Романовна Головина готовится к суду. Их кооперативный дом в центре Москвы в 1-м Смоленском переулке был заселен в 1967 году. Специально для музыкантов, танцовщиков, художников Большого театра проектом были предусмотрены творческие мастерские в цокольном этаже.
Поздно вечером - это был февраль 2008 года, - рассказывает Нелли Романовна, в прошлом солистка балета Большого театра, - звонит мне женщина с первого этажа: "Нас, кажется, грабят. Из мастерских что-то выносят". Оказывается, явились новые арендаторы - и учинили такой культурный разбой в галстуках. Показали бумагу, где собственником наших творческих мастерских значится департамент имущества города. Оказывается, еще в 2002 году было распоряжение мэра, по которому все подвалы забирались "под социальные нужды". Так у нас так и использовались"!
Первый арбитражный суд жильцы-собственники выиграли. Судья руководствовался здравым смыслом: с какой стати у кооперативного дома, построенного на средства жильцов, объявился сторонний собственник? Но потом пошли апелляции, кассации - и все последующие решения суды выносили в пользу города-собственника. Теперь он сам сдает творческие мастерские в аренду, а состарившиеся члены кооператива (в доме много пенсионеров) должны платить огромные суммы за жилищно-коммунальные услуги. Причем и за арендаторов - тоже.
Компетентно
Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве:
Ко мне и сейчас идут жалобы, что практика оформления в собственность города нежилых помещений с последующей продажей их частным лицам продолжается. Речь идет о технических подвалах, чердачных, колясочных и других помещениях. Но, забирая себе самые ликвидные нежилые помещения в многоквартирных домах, город тем самым подрывает материально-техническую базу собственников жилья и лишает их стимулов для развития самоуправления. Хозяин в доме не появится, если собственников лишают возможности содержать хозяйство и получать от него доход. Считаю, что правительству Москвы нужно принять специальное постановление и прописать механизм взаимодействия города-собственника и частных собственников помещений в многоквартирных домах по решению вопросов использования, владения и распоряжения нежилыми помещениями, в силу закона относящихся к общему имуществу дома.
В помощь жильцу-собственнику
Что необходимо предпринять, чтобы вернуть собственникам общее имущество, нам рассказала москвичка Маргарита Чуканова. Она сейчас занимается оформлением чердака и подвала в доме на Нижней Первомайской, 48/9.
1 Чтобы узнать, кто владеет помещением, надо заказать справку в Росреестре (200 руб.). Там ответят: либо нет сведений о собственнике (значит, общедолевая), либо собственник - Москва. Выяснилось, наш чердак не внесен в техдокументацию. Пришлось вызывать специалиста из БТИ и вносить сведения в поэтажный план и экспликацию. Оказывается, в чердаке площади - тысяча кв. метров. Там телефонное и телевизионное оборудование, Интернет... Сейчас договор аренды с организациями заключает управляющая организация. Минимальная ставка - 5 тысяч рублей за кв. метр. Но они пока идут не жильцам.
