Основными договорами, которыми оформляется продажатоварно-материальных ценностей в ОАО «Татхимфармпрепарты», являются договоры купли-продажи и поставки. Купля-продажа как предмет договорных гражданско-правовых отношений регулируется нормами главы 30 Гражданского Кодекса РФ1. Купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контракция, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия считаются разновидностями сделки купли-продажи, и к ним применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ, общие положения о купле-продаже.1, параграф 1 гл.30
По договору купли-продажи согласно ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, кроме перечисленных в Перечне видов продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена согласно Указу Президента Российской Федерации от 22.02.92 г. N 179.15
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент его заключения, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера договора.
Следует отметить, что основным моментом, на который нужно обратить внимание при заключении сделок купли-продажи, является указание существенных условий договора. Условия договора купли-продажи считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара, поскольку согласно статье 455 ГК РФ эти два параметра относятся к существенным условиям договора, отсутствие которых влечет признание его незаключенным. Для некоторых видов договоров в ГК РФ предусмотрены дополнительные существенные условия. Так, существенным условием договора поставки является срок поставки.1, ст.506
Цена является существенным условием договора купли-продажи, если невозможно определить цену, по которой должен оплачиваться товар. По нормам пункта 3 статьи 424 Гражданского Кодекса РФ в случае, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В частности, это касается цен на уникальные произведения искусства, образцы оборудования и другие вещи, не имеющие аналогов.
Кроме того, установленную цену товара необходимо проанализировать исходя из принципов, изложенных в статье 40 Налогового Кодекса РФ2. Если цена сделки подпадает под контроль налоговых органов, следует сравнить ее с рыночной ценой на идентичные товары в сопоставимых условиях. В случае если цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, то следует доначислить налоги таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, либо подготовить документы, подтверждающие, что изменение цены вызвано сезонными или иными колебаниями потребительского спроса, потерей товарами качества, истечением или приближением даты истечения сроков годности товаров, маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынок новых товаров, товаров, не имеющих аналогов, реализацией опытных образцов товаров в целях ознакомления с ними покупателей и пр.
Все операции по расчетам с поставщиками товарно-материальных ценностей отражаются в учете ОАО «Татхимфармпрепараты»независимо от времени оплаты полученных ценностей.
Стороны договора поставки могут предусмотреть любой приемлемый для них момент перехода права собственности. При отсутствии в договоре поставки определения этого момента к покупателю право собственности переходит в момент передачи ему товара.1, ст.223
Вещь признается переданной приобретателю с момента ее вручения или передачи перевозчику (например, организации связи) для отправки приобретателю.1, ст.224
Статьей 8 Закона N 129-ФЗ3 предусмотрено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.
В бухгалтерском учете ОАО «Татхимфармпрепараты» оприходование материальных ценностей отражается по дебету соответствующего счета учета имущества и кредиту счета 60 в момент возникновения права собственности на полученные ценности.
Если право собственности к ОАО «Татхимфармпрепараты»не перешло, а товарно-материальные ценности поступили на его склад, то они учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».
Если переход права собственности осуществляется после оплаты, то сначала происходит обеспечение выполнения условий по оплате товара покупателем. В таком случае покупатель до перехода к нему права собственности не имеет права продавать (передавать) товар другим лицам или распоряжаться им иным образом.1, ст.491 Если в срок, предусмотренный договором, переданные ценности не будут о1плачены или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар.
Следовательно, до возникновения права собственности на полученные товарно-материальные ценности у ОАО «Татхимфармпрепараты» не возникает и задолженности перед поставщиком, отражаемой по счету 60.
Договор поставки может предусматривать и условие, когда право собственности на товарно-материальные ценности переходит к покупателю до момента их фактического поступления. Например, когда поставщик погрузил материальные ценности на железнодорожной станции отправления, направил покупателю об этом соответствующее извещение, расчетные документы и, следовательно, передал ему права собственности на эти ценности. В подобном случае покупатель, к которому перешло право собственности на материальные ценности, должен их оприходовать в бухгалтерском учете еще до их прибытия.
Материальные ценности, находящиеся в пути, отражают на субсчете соответствующего счета учета имущества (10 «Материалы», 41 «Товары» и т.д.) либо на счете 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей».
Товарно-материальные ценности, принадлежащие ОАО «Татхимфармперапараты», но находящиеся в пути, принимаются к бухгалтерскому учету по стоимости, предусмотренной в договоре. После получения ценностей и расчетных документов поставщика производится уточнение их фактической себестоимости. Такой механизм учета предусмотрен пунктом 26 ПБУ 5/01.9
Бухгалтерский учет расчетов с поставщиками товарно-материальных ценностей покупатель ведет на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Планом счетов предусмотрено ведение аналитического учета по счету 60 по каждому расчетному документу, предъявленному поставщиком. Причем аналитический учет должен позволять получать данные о состоянии расчетов по каждому поставщику, например: по не оплаченным в срок расчетным документам, по авансам выданным.
По кредиту счета 60 отражается стоимость фактически поступивших товарно-материальных ценностей согласно документам поставщика в корреспонденции со счетами их учета. По дебету счета 60 отражаются оплаченные поставщикам в погашение обязательств суммы в корреспонденции со счетами учета денежных средств (51 «Расчетный счет», 50 «Касса»).
Договоры поставки могут предусматривать различные условия оплаты поставляемых товарно-материальных ценностей:
ѕ оплата после передачи ценностей покупателю;
ѕ полная предварительная оплата;
ѕ авансирование с доплатой после получения ценностей.
Если условиями договора предусмотрена предварительная оплата (полная или частичная), то эти суммы также отражаются на счете 60, но учитываются обособленно. Поэтому к счету 60 целесообразно открыть дополнительные субсчета, например, 60-1 «Расчеты в порядке последующей оплаты» и 60-2 «Авансы выданные».
Если договором поставки предусмотрен комбинированный вариант - частичное авансирование, затем поставка продукции и, наконец, доплата до суммы фактической поставки, то в ОАО «Татхимфармпрепараты»учет ведется следующим образом.
Выплаченные авансы отражаются по дебету субсчета 60-2 «Авансы выданные». Поступление продукции отражается по кредиту субсчета 60-1 «Расчеты в порядке последующей оплаты» в корреспонденции со счетами учета товарно-материальных ценностей, а суммы доплаты - по дебету субсчета 60-1 в корреспонденции со счетами учета денежных средств (таблица 2.2.1).
Таблица 2.2.1
Корреспонденция счетов по учету авансов выплаченных
Сальдо по кредиту счета 60 свидетельствует об имеющейся задолженности ОАО «Татхимфармпрепараты» перед поставщиками за поставленные, но не оплаченные материальные ценности. В свою очередь сальдо по дебету счета 60 свидетельствует о суммах выданных авансов (предварительных оплатах) и задолженности поставщиков.
Остатки по счетам, по которым имеется дебетовое сальдо, показываются в активе, а по которым имеется кредитовое сальдо, - в пассиве баланса.8, п.34
По договору международной купли-продажи товаров ОАО «Татхимфармперапаты», обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным (семейным, домашним) или иным подобным использованием. Согласно российскому законодательству такой контракт определяется как договор поставки. Перечень существенных условий, и в частности условие о предмете договора для договоров международной купли-продажи товаров, будет определяться в зависимости от того, подпадает ли он под действие Венской конвенции 1980 г. или норм ГК РФ. Если к такому договору применяются нормы Гражданского Кодекса РФ о договоре поставки товаров1, параграф 3 гл.30, то его существенными условиями будут: условия о предмете договора (условия о товаре - его наименование и количество), как и в договоре купли-продажи1, ст.455; условия о периоде и сроках поставки отдельных партий товаров1, ст.508. Если к договору международной купли-продажи товаров применяются нормы Венской конвенции 1980 г.5, его существенными условиями будут условия о предмете договора. С учетом положений статьи 432 Гражданского Кодекса РФ остальные условия данного договора будут отнесены к несущественным.
Если по договору поставки (контракту) у нерезидента приобретаются импортные товары, предназначенные для дальнейшей перепродажи, то в целях бухгалтерского учета уплаченные таможенные пошлины относятся на увеличение их стоимости9. В налоговом учете при исчислении налога на прибыль организаций уплаченные ввозные таможенные пошлины являются косвенными расходами и учитываются в составе расходов текущего отчетного (налогового) периода в соответствии со статей 264 Налогового Кодекса РФ. Что касается приобретаемого в режиме импорта амортизируемого имущества, то и в бухгалтерском, и в налоговом учете таможенные и государственные пошлины и регистрационные сборы включаются в его первоначальную стоимость.2, п.1 ст.257, п.5 ст.270
Налоговая база по НДС для ввозимых на таможенную территорию Российской Федерации товаров определяется как сумма таможенной стоимости товара и подлежащих уплате таможенной пошлины и акцизов2, п.1 ст.160
По договору купли-продажи или поставки на продавца (поставщика) может возлагаться обязанность доставить товар покупателю. Может быть также предусмотрено получение товаров покупателем в месте нахождения продавца (поставщика). Порядок бухгалтерского учета будет зависеть от того, включена ли стоимость доставки в цену товара или установлена сверх нее. В соответствии с пп. 5, 6 и 13 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»9 организациям, осуществляющим торговую деятельность, дано право установить в учетной политике один из вариантов учета транспортных расходов, связанных с заготовкой и доставкой товаров до места их использования и производимых до момента их передачи в продажу: либо включать расходы в стоимость приобретения товаров (если они не включены в их цену, установленную договором), либо включать их в состав расходов на продажу и отражать на счете 44 «Расходы на продажу».
В налоговом учете при реализации покупных товаров в состав расходов включается стоимость приобретения данных товаров2, пп.3 п.1 ст.268. При этом расходы, связанные с их покупкой и продажей, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ, согласно которой стоимость покупных товаров, реализованных в данном отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на их доставку (транспортные расходы) до склада налогоплательщика - покупателя товаров в случае, если эти расходы не включены в цену приобретения этих товаров, относятся к прямым расходам. Сумма прямых расходов, относящаяся к остаткам товаров на складе, определяется путем специального расчета по методу среднего процента.2, ст.320
Все остальные расходы, включая транспортные расходы, не связанные с доставкой покупных товаров до склада налогоплательщика, за исключением прочих расходов, определяемых в соответствии со статьей. 265 Налогового Кодекса РФ, осуществленные в текущем месяце, признаются косвенными расходами и уменьшают доходы от продажи текущего месяца.
В заключение приведем пример бухгалтерского учета по договору поставки.
ОАО «Татхимфармпрепараты» в 2008 году приобрела у итальянской фирмы - производителя линию для производства лекарственных средств по контракту на общую сумму 1 150 000 евро по ценам «CIP-объект» покупателя. Право собственности на линию перешло к покупателю с даты предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации для таможенного оформления. В стоимость контракта вошла сумма 150 000 евро за монтаж оборудования. Платеж за оборудование осуществляется путем 30%-ной предоплаты, оплата за монтаж оборудования после подписания акта сдачи-приемки. Фирма не состоит на учете в налоговых органах Российской Федерации.
В бухгалтерском учете делаются следующие записи:
Дебет 60, Кредит 52 - 10 650 000 руб. (300 000 евро х 35,5 руб. - курс Банка России на день платежа) - произведена предоплата поставщику (30%);
Дебет 76, Кредит 51 - 9 000 000 руб. - перечислен авансовый платеж на таможню;
Дебет 08, Кредит 60 - 36 000 000 руб. (1 000 000 евро х 36,0 руб. - курс Банка России на дату предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации) - оприходовано оборудование;
Дебет 08, Кредит 76 - 1 800 000 руб. - отражена таможенная пошлина;
Дебет 08, Кредит 76 - 54 000 руб. - отражены таможенные сборы;
Дебет 19, Кредит 76 - 6 804 000 руб. - отражен НДС, уплаченный на таможню;
Дебет 60, Кредит 52 - 25 270 000 руб. (700 000 евро х 36,1 руб. - курс Банка России на дату платежа) - произведена окончательная оплата за оборудование;
Дебет 91, Кредит 60 - 70 000 руб. - отражена курсовая разница;
Дебет 08, Кредит 60 - 5 370 000 руб. (150 000 евро х 35,8 руб. - курс Банка России на дату подписания акта) - отражены в составе капитальных вложений расходы по монтажу;
Дебет 60, Кредит 52 - 5 385 000 руб. (150 000 евро х 35,9 руб. - курс Банка России на день платежа) - произведена оплата за монтаж оборудования;
Дебет 91, Кредит 60 - 15 000 руб. - отражена курсовая разница;
Дебет 76, Кредит 68 - 969 300 руб. (27 000 евро х 35,9 руб. - курс Банка России на день платежа нерезиденту за монтаж оборудования) - начислен НДС налоговым агентом;
Дебет 68, Кредит 51 - 969 300 руб. - перечислен в бюджет НДС налоговым агентом за нерезидента;
Дебет 01, Кредит 08 - 43 224 000 руб. - введена в эксплуатацию линия для производства обуви на основании акта сдачи-приемки;
Дебет 68, Кредит 76 - 969 300 руб. - зачтен НДС налоговым агентом в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;
Дебет 68, Кредит 19 - 6 804 000 руб. - зачтен НДС, уплаченный на таможню, в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;
Дебет 51, Кредит 76 - 342 000 руб. - отражен возврат денежных средств из таможни по заявлению организации.
Таким образом, мы рассмотрели основные моменты при учете расчетов с поставщиками и подрядчиками в ОАО «Татхимфармпрепараты» по договорам купли-продажи.
Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в Объекте лиц в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект. 3.6. ……… 3.7. ……… 3.8. ………. 4. Заключительные положения. 4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения. 4.2.
Внимание
Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец). Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.
А как быть в случае использования жилищных сертификатов и средств материнского капитала на квартиру? Договор купли продажи квартиры: расчет наличными Договор купли-продажи квартиры за наличные, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, заполняется стандартно: 1. Указывается дата/место заключения соглашения, ФИО сторон; 2.
Полная информация о квартире; 3. Права и обязанности; 4. Стоимость недвижимости; 5. Гарантии; 6. Порядок оплаты.
Вот как раз в пункте «Порядок оплаты» и будут небольшие отличия. В случае если вы заключаете договор купли-продажи квартиры наличными, вы указываете дату расчета и точную сумму.
Подтверждением того, что средства переданы покупателю в полном объеме станет расписка, которая прикрепляется к договору купли-продажи. Разумеется, устное соглашение не будет считаться основанием для суда в случае разногласий.
ТУ и др.) (полные сведения об изготовителе) (единица измерения) (цена одной единицы) (количество единиц) (гарантийный срок эксплуатации /хранения, годности/) 1.3. Продавец обязуется: передать (товар) и относящиеся к нему документы Покупателю на условиях, установленных настоящим договором; обеспечить перевозку (товара) своими силами и за свой счет; застраховать (товар) при перевозке по обычно принятым рискам; передать (товар) в количестве и качества, соответствующих требованиям договора, в таре и упаковке, исключающих возможность его порчи (уничтожения) при перевозке; заменить некачественный (товар) в течение дней с момента получения от Покупателя извещения о некачественности (товара), либо в течение дней с момента получения такого извещения возвратить Покупателю уплаченную им цену (товара).
Важно
Санкт-Петербург » » 201 г. ООО «Ромашка», именуемое в дальнейшем “Продавец”, в лице, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Однодневка», именуемое в дальнейшем “Покупатель”, в лице, действующего на основании, заключили настоящий договор о нижеследующем. Какие ошибки делают чаще всего в преамбуле договора 1.
Стоимость Объекта составляет 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта. 2.2.1. Стоимость Объекта оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.
Инфо
Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю. 2.3. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам: расчетный счет № 40817810099910004312 в ПАО «Сберснаббанк» БИК 044525225 кор.
ВАЖНО! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.
Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства. Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.
Тем не менее есть условия (они называются существенными) которые должен содержать любой договор купли-продажи и без которых договор считается незаключенным. К существенным условиям договора купли-продажи относятся условие о наименовании товара (п. 3 ст. 455 ГК), условие о количестве товара (п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК), т.е.:
Оплатить Товар в порядке и в сроки, предусмотренные разделом 3 настоящего Договора. 3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. Цена Товара составляет () руб. за. (единица товара) 3.2. Цена Договора составляет () руб. В цену Договору включена стоимость доставки Товара Покупателю. 3.3. Цена Договора, указанная в п. 3.2 настоящего Договора, уплачивается Покупателем в течение с даты принятия Товара (п. 5.3 настоящего Договора). 3.4. Покупатель производит уплату цены Договора путем внесения наличных денежных средств в кассу Продавца либо путем перечисления денежных средств на счет Продавца. 4. КАЧЕСТВО ТОВАРА 4.1. КачествоТовара,передаваемогопо настоящемуДоговору,должно соответствовать: (регламенту, стандарту, образцу и (или) описанию, иным требованиям к качеству Товара) и подтверждаться. (указать документы, подтверждающие надлежащее качество Товара) 4.2.
В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат разрешению в порядке, установленном законодательством РФ. 8. Прочие условия 8.1. Настоящий договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
8.2. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон; один экземпляр находится у нотариуса. 8.3. Имущество должно быть свободно от прав третьих лиц. 8.4. Имущество переходит в собственность Покупателя с момента подписания акта приемки имущества. 8.5. Другие условия по усмотрению сторон Продавец: (адрес места нахождения) расчетный счет № в Банке Покупатель: (адрес места нахождения) расчетный счет № в Банке ПОДПИСИ СТОРОН: От Продавца:Генеральный директорООО «Ромашка» Фамилия И.О.м.п. От Покупателя:Генеральный директорООО «Однодневка» Фамилия И.О.м.п.
Процедура передачи денежных средств – самый долгожданный и в то же время самый опасный этап купли-продажи квартиры. Ведь именно на этом этапе можно в одночасье лишиться более чем серьезной суммы денег и так и не стать обладателем желанного жилья. О том, как правильно оплатить договор купли-продажи квартиры, чтобы не потерять ни деньги, ни недвижимость, и на что следует обращать особое внимание, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Момент передачи денежных средств должен быть четко отражен в договоре купли-продажи
Не так давно в судебной практике был прецедент, когда мужчина, продав квартиру за 7 000 000 рублей, эту сумму так и не получил от покупателя. Мужчина обратился в суд, но и суд ему отказал. Ошибка заключалась в том, что в договоре содержался следующий пункт: «квартира оценивается и продается за цену, составляющую 7 000 000 руб., которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора». Таким образом, договором купли-продажи продавец подтвердил, что расчеты произведены, и денежные средства им получены. Данная невнимательность стоила мужчине его квартиры.
Если фактическая цена продаваемого жилья отличается от указанной в договоре, то должны быть составлены две расписки в получении денег
Предположим, квартира продается за 5 000 000 рублей, при этом в целях ухода от налога в договоре стороны указывают стоимость 1 000 000 рублей. Денежные средства в размере 5 000 000 рублей закладываются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать их при предъявлении зарегистрированного в Росреестре экземпляра договора купли-продажи. Если продавцом будут оформлены не две расписки – на 1 000 000 рублей и 4 000 000 рублей, т. е. в общей сложности на сумму 5 000 000 рублей – а только одна расписка на 1 000 000 рублей, то при расторжении договора купли-продажи или признании его недействительным покупатель сможет вернуть себе только 1 000 000 рублей, которые указаны в договоре. Получить назад остальные 4 000 000 рублей будет невозможно. Не стоит сбрасывать со счетов подобные риски: судебная статистика свидетельствует, что из ста сделок почти десять расторгаются или признаются недействительными.
Если в приобретаемой квартире остаются временно прописанные, покупателю следует финансово подстраховаться
Суть такой страховки заключается в закладке продавцом дополнительных средств для покупателя в отдельную банковскую ячейку. Например, покупатель кладет в отдельную ячейку 300 000 рублей на два месяца. «Действительно, очень часты случаи, когда либо сам продавец, либо члены его семьи не имеют возможности выписаться до сделки, – говорит адвокат Олег Сухов. – И гарантированно понудить их сняться с регистрационного учета может только финансовая заинтересованность. Т. е. либо оставшиеся в квартире выписываются и получают «премию» в размере 300 000 рублей, либо данную сумму по истечении двух месяцев забирает покупатель: и на суд хватит, и еще останется. При этом не всех зарегистрированных в квартире лиц можно выписать по суду, поэтому прежде чем оставлять продавца или членов его семьи прописанными в приобретаемом жилище, следует убедиться, что они не имеют пожизненного права проживать в ней даже после продажи. Например, подобным статусом обладают наниматели, ранее отказавшиеся от приватизации данной квартиры, или бывшие супруги собственника жилья, купленного в период брака, а также некоторые иные категории».
Оплата квартиры по безналичному расчету – риск для обеих сторон
Оплата договора купли-продажи между физическими лицами по безналичному расчету – самый опасный способ расчетов. Существенно рискуют либо продавец, либо покупатель, в зависимости от оговоренного момента осуществления оплаты: до или после регистрации договора. Если средства перечисляются до регистрации договора, покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры, так как продавец может получить поступившую оплату и односторонним заявлением отказаться от сделки. Если стороны договорятся осуществить расчеты после регистрации договора, то уже продавец рискует остаться без денег, которые покупатель не перечислит, оформив право собственности на жилье. «В настоящее время в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, 99 % всех сделок с жильем осуществляется путем наличных расчетов через банковские ячейки, и это правильно, потому что безопасно. Однако чем дальше от развитых мегаполисов, тем больше случается судебных споров между продавцами и покупателями, т. к. в небольших городах люди по старинке привыкли осуществлять расчеты на доверии: передавать деньги или до сделки, или после нее, что очень часто является почвой для обмана и мошенничества», – заключает адвокат Олег Сухов.
Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов - когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.
Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:
Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:
Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.
Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить - составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).
В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.
Предварительный договор
Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.
Задаток или аванс
Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.
Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.
Оформление передачи денег
Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.
Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец - переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:
Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.
Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:
Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.
Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:
Использование аккредитива имеет некоторые преимущества - покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением
Продажа квартиры за наличный расчет является одним из законных способов совершения сделки по отчуждению данного объекта недвижимости. При этом основные условия данной сделки не будут существенно отличаться от аналогичных договоров с безналичным расчетом, за исключением порядка оплаты цены. В представленном материале можно узнать, как избежать возможных рисков при совершении сделок с наличным расчетом.
Согласование обязательных и дополнительных условий гражданских сделок с объектами недвижимости осуществляется контрагентами самостоятельно, с учетом требований законодательства. Продажа объектов жилой недвижимости может сопровождаться любым порядком взаиморасчетов, которые устраивают обе стороны.
Обратите внимание! Если хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо, возможность купли-продажи по такому варианту будет существенно осложнена. Это связано с законодательным запретом для предприятий совершать сделки с оборот наличных средств, превышающим максимально допустимый размер.
После поиска продавца на квартиру, стороны переходят к согласованию существенных и факультативных условий договора. К числу таких положений Гражданский кодекс РФ относит:
Перечень дополнительных условий не ограничен законодательством, стороны вправе определять их на свое усмотрение.
Для возможности заключить договор купли-продажи квартиры и переоформить права на жилье необходимо, чтобы обе стороны пришли к обоюдному согласию абсолютно по всем условиям сделки. Это правило в полной мере распространяется и на порядок расчетов между контрагентами. Если продавец или покупатель возражают против передачи наличных денежных средств, сделка не состоится.
Не противоречит ли законодательству такой порядок расчетов? Наличные денежные средства выступают законным средством платежа по любым сделкам, в том числе с объектами недвижимости.
Как правило, стороны осуществляют расчеты при отчуждении недвижимости путем безналичных переводов. Это связано со значительной ценой жилья на рынке недвижимости, которое даже в региональных населенных пунктах может составлять миллионы рублей. Хранение такой внушительной суммы, даже на протяжении нескольких часов, представляет серьезный риск не только потери денег, но и личной безопасности граждан.
Причины, по которым продавец и покупатель приняли решение рассчитываться наличными деньгами, могут быть самыми различными:
Вне зависимости от таких причин, получение денежных средств в наличной форме все равно создает потенциальную угрозу для обеих сторон, которые необходимо предусмотреть задолго до фактического совершения сделки.
Развитие рынка недвижимости позволяет использовать различные схемы передачи наличных средств от продавца к покупателю, каждая из которых имеет свои недостатки и преимущества. К числу таких способов относятся:
Помимо этого, допускается передача всей суммы сделки третьему лицу, которому доверяют оба контрагента. Данный способ является наиболее рискованным, так как основан на взаимном доверии граждан и также создает угрозу потери денег.
Открытие банковской ячейки является современным и надежным способом передачи наличных средств, однако вынуждает стороны оплачивать дополнительные расходы на банковские услуги. Тем не менее, такой вариант позволяет практически полностью исключить возможные риски для обеих сторон, так как право на получение денег возникает только после представления банковским сотрудникам выписки из ЕГРН.
Чтобы зафиксировать передачу наличных денежных средств, сторонам будет необходимо составить документы о проведении расчетов по сделке. От правильности их составления может зависеть возможность предъявить претензии относительно условий договора и потребовать возмещения уплаченных денежных средств.
Основным документом, позволяющим детально описать порядок передачи денег из рук в руки, является расписка о передаче денежных средств.
При надлежащем оформлении расписка будет выступать полноценным документом, подтверждающим полный расчет между продавцом и покупателем. Общие условия, которые будут указаны в расписке, должны соответствовать положениям договора купли-продажи.
Расписка должна быть оформлена в простой письменной форме, законодательство не требует обязательного нотариального оформления данного документа. Если стороны примут решение обратиться к нотариусу за удостоверением факта передачи средств, такая расписка будет иметь равную силу с документом без нотариальной отметки. При этом за услуги нотариуса потребуется уплатить нотариальный тариф, который может составлять значительную сумму.
В тексте расписки необходимо предусмотреть следующее содержание:
Помимо этого, в тексте расписки необходимо обязательно указать на отсутствие претензий сторон друг к другу после передачи денежных средств. Такой пункт будут указан в расписке, если расчет между сторонами произведен полностью.
Обязательным правилом является составление расписки после пересчета денежных средств в присутствии обеих сторон. Это позволит избежать риска обмана или мошенничества, которыми нередко сопровождаются следки с недвижимостью.
Как нужно составлять расписку - собственноручно или с использованием средств компьютерной техники? Законодательство устанавливает только требование о письменной форме этого документа, а порядок ее составления определяют сами стороны.
Рекомендуется оформлять расписку собственноручно , это связано со следующими обстоятельствами. В случае возникновения споров по поводу совершенной сделки одновременно могут возникать претензии относительно расчетов между сторонами. Если дело будет передано на рассмотрение в суд, или правоохранительные органы будут рассматривать вопрос о возбуждении уголовного дела, может потребоваться проведение почерковедческой экспертизы.
Если расписка составлена с помощью компьютерной техники, для образца почерка останется только личная роспись участников сделки. По столь незначительному материалу не всегда возможно провести полноценное исследование и установить достоверность личной подписи одного или обоих контрагентов.
Собственноручное оформление расписки позволит избежать указанных проблем. Кроме того, заполнение расписки от руки потребует больше времени, что позволит сторонам тщательно подойти к соблюдению всех формальностей.
Порядок расчетов по договору, который согласовали продавец и покупатель, должен предусматривать момент передачи наличных денежных средств. Стороны вправе определить его следующим образом:
У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Передача денег непосредственно в момент представления документов на государственной регистрации, на практике, невозможно, так как оформление документов осуществляется в уполномоченных государственных органах.
Если денежные средства не переданы до момента регистрации договора, может возникать залог в силу закона, если стороны не определят иное положение в тексте своего соглашения.
В любом случае, отказ покупателя передать денежные средства после переоформления права собственности на квартиру порождает у продавца право требования полного расчета, в том числе путем обращения в суд.
